Geen courtage voor makelaar door discutabel financieringsvoorbehoud koper?

Stel u eens voor; u bemiddelt als makelaar bij een verkoopovereenkomst. De verkoop kan geen doorgang vinden omdat de verkoper – tegen uw advies in – heeft ingestemd met het beroep op het financieringsvoorbehoud door de koper. U vindt dat u aan uw opdracht heeft voldaan. Heeft u dan ondanks de geannuleerde verkoop recht op courtage?

Deze vraag werd door de Hoge Raad op 31 maart 2017 ontkennend beantwoord (ECLI:NL:HR:2017:567). In deze uitspraak golden de volgende feiten:

Makelaar heeft een (gebruikelijke) bemiddelingsovereenkomst met verkoper gesloten;
Door bemiddeling van de makelaar is de woning uiteindelijk ook verkocht, met onder meer het gebruikelijke financieringsvoorbehoud ten behoeve van koper (duidelijke termijn, inroepen
dient op bepaalde wijze te gebeuren en voorzien van tenminste twee afwijzingen van de financiering);
Verkoper heeft eenmaal ingestemd met verlenging van de termijn voor het voorbehoud met drie weken;
Koper beroept zich uiteindelijk op de laatste dag op het financieringsvoorbehoud en stuurt één “afwijzingsverklaring” mee. In een eerder stadium was al gebleken van een eerder afgewezen ander financieringsverzoek;
De makelaar stelt de koper – overigens circa twee maanden later – zelfstandig in gebreke, stellende dat niet voldaan is aan de vereisten voor een geldig beroep op het voorbehoud. De makelaar trekt de ingebrekestelling op verzoek van verkoper in nu deze zich neerlegt bij het beroep op het voorbehoud;
De makelaar stuurt verkoper vervolgens de courtagenota en verlangt betaling daarvan, stellende dat het feit dat verkoper afziet van het eisen van nakoming, verkoper niet ontslaat van zijn betalingsverplichting ter zake de courtage.

De Kantonrechter wijst de vordering af, en is van mening dat de makelaar onder de gegeven omstandigheden zich in redelijkheid niet kan beroepen op het feit dat het uiteindelijk ontbindingsberoep niet vergezeld was van twee afwijzingen. De makelaar gaat in hoger beroep.
Het Gerechtshof oordeelde dat waar koper en verkoper er zelf van uitgingen dat de koop ontbonden was, een derde (in dit geval de makelaar) zich er niet kan beroepen dat het voorbehoud niet op juiste wijze zou zijn ingeroepen. Volgens het Hof was de beslissing van koper en verkoper – de ontbinding – doorslaggevend. Ook afgewezen dus, zij het op een andere grond. De makelaar is het met deze redenering niet eens.

Geen courtage voor makelaar door discutabel financieringsvoorbehoud koper?

Uiteindelijk moet zelfs de Hoge Raad oordelen, vindt die klacht gegrond, en overweegt: “Het recht van de verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dan zijn opdrachtgever het beroep van de koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard”.

Toch redt de makelaar het vervolgens niet….
De Hoge Raad kent betekenis toe aan de geschetste feiten en omstandigheden, met name de in een eerder stadium gebleken eerste afwijzing van een financieringsaanvraag. Daardoor is al enige twijfel ontstaan of verkoper zich met succes zou hebben kunnen verzetten tegen het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Vooral ook het feit dat de makelaar zelf aanvankelijk het beroep heeft gedaan op het niet rechtsgeldig inroepen van het financieringsvoorbehoud komt gewicht toe. De makelaar dient bij de vervulling van zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401BW), aldus de Hoge Raad. Deze zorgplicht brengt met zich mee dat de makelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever centraal dient te stellen en belangenverstrengeling moet voorkomen.

Kortom…
Gaat een koop uiteindelijk toch niet door en willen zowel koper als verkoper daarover geen discussie, dan is daarmee nog niet gezegd dat de makelaar in dat geval wel of geen aanspraak heeft op zijn courtage. Zijn aanspraak daarop vergt een zorgvuldige beoordeling van de feiten en omstandigheden in het betreffende geval. De advocaten van Stellicher adviseren u graag!

Stel onze specialist een vraag!