Gevolg van faillissement: curator aan zet

Het gevolg van het faillissement van de verkoper is dat de rechtbank een curator benoemt. De verkoper is dan niet meer bevoegd om via de notaris voor de levering te zorgen. Het is de curator die de touwtjes in handen heeft en kan leveren. Als de curator dat om welke reden dan ook niet wil doen, kan de koper in beginsel niet veel meer doen dan een schadevergoeding en eventuele boete claimen.

De wet biedt de koper een mogelijkheid om zich te beschermen tegen het niet leveren van het gekochte pand door de curator. Dit wordt juridisch ‘vormerkung’ genoemd (artikel 7:3 Burgerlijk Wetboek). Wat betekent dit?

Vormerkung

Koper en verkoper hebben een koopovereenkomst getekend en daarin kunnen zij bepalen dat die overeenkomst ingeschreven wordt in de openbare registers van het kadaster. Daaraan zijn kosten verbonden omdat alleen een notaris voor een dergelijke inschrijving kan zorgen.

Gevolg van deze inschrijving is dat de curator verplicht is mee te werken aan de levering. De koper is daarnaast ook beschermd tegen eventuele beslagen van derden op het verkochte pand, verkoop aan derden alsmede nieuwe hypotheken op het pand. Het kan voor een koper dus zeer van belang zijn om te zorgen voor deze inschrijving.

Let op termijn van zes maanden

Er zijn wel beperkingen. De inschrijving geldt maar voor zes maanden. Dus binnen zes maanden na inschrijving in het kadaster vervalt de bescherming. Binnen deze termijn moet het pand dus geleverd worden bij de notaris. Een andere beperking is dat na deze termijn gedurende een periode van zes maanden geen nieuwe koopovereenkomst kan worden ingeschreven tussen dezelfde partijen, die betrekking heeft op hetzelfde pand. Je kunt deze bescherming dus niet verlengen.

Deze bescherming geldt alleen voor koopovereenkomsten ter zake registergoederen. Dat zijn gronden, panden, schepen en luchtvaartuigen. Voor bijvoorbeeld een auto of machine geldt dit niet.

Voorbeeld

Om het meer concreet te maken, het volgende voorbeeld:

Meneer X verkoopt een pand aan mevrouw Y. De koopovereenkomst is op 1 juli 2018 getekend en op dezelfde dag via de notaris ingeschreven in het kadaster. De levering staat gepland op 1 oktober 2018. Op 15 september 2018 gaat meneer X failliet. Omdat de koopovereenkomst is ingeschreven, is de curator van meneer X verplicht om het pand aan mevrouw Y te leveren.

Mevrouw Y moet wel zelf actie ondernemen en de curator aanschrijven dat hij de koopovereenkomst moet nakomen. Haar bescherming duurt namelijk maar tot 1 januari 2019 (zes maanden). Als mevrouw Y te lang stil zit, kan ze de curator niet meer dwingen te leveren. Zij is dan afhankelijk van de bereidheid van de curator om mee te werken en het risico bestaat dat ze of meer kosten moet maken of zelfs geen eigenaar wordt van het pand.

Kom in actie

Dus als je er achter komt dat je verkoper failliet is, wacht dan niet te lang. Kom in actie en geef de curator aan dat hij/zij verplicht is om het pand aan jou te leveren.
Het opstellen van koopovereenkomsten, maar ook het schakelen met een curator kan ingewikkeld zijn. Het is daarom geen overbodige luxe om tijdig juridisch advies in te winnen.