Dit was de oude situatie

De wet maakt onderscheid tussen huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan zowel door huurder als door verhuurder op ieder moment worden opgezegd. Zowel huurder als verhuurder zijn daarbij gebonden aan de wettelijke opzegtermijnen. Verhuurder is daarnaast verplicht om de huuropzegging te baseren op één van de wettelijke opzeggingsgronden. Dit laatste aspect maakt het voor een verhuurder van woonruimte lastig om van een huurder af te komen

Je zou denken dat je als verhuurder dan beter kunt kiezen voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Dit is niet het geval. Ook een huurovereenkomst van woonruimte die is aangegaan voor bepaalde tijd eindigt niet door enkel tijdsverloop. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet ook door verhuurder worden opgezegd, waarbij verhuurder eveneens is gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden.

Verschil tussen huurovereenkomst bepaalde en onbepaalde tijd

Wat is dan het verschil? Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan in principe niet tussentijds worden opgezegd. Dit betekent dat zowel huurder als verhuurder de overeengekomen termijn moeten uitdienen. Wanneer het de bedoeling is van verhuurder om een huurder voor een minimale tijd aan zich te binden, is het raadzaam om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan.

Is het juist de bedoeling van verhuurder om de huurovereenkomst op ieder moment te kunnen opzeggen, dan dient te worden gekozen voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarbij geldt weer dat verhuurder is gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden.

De mogelijkheden voor verhuurder om de wettelijke opzeggingsgronden te omzeilen waren voor 1 juli 2016 beperkt. De wet kende de mogelijkheid om huurbescherming uit te sluiten indien sprake is van “woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is”. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de huur van vakantiehuisjes. In de rechtspraak is het begrip “naar zijn aard van korte duur” beperkt uitgelegd zodat daarvan niet snel sprake zal zijn.

Leegstandswet biedt geen houvast voor vastgoedbeleggers

Daarnaast bestond de mogelijkheid om woonruimte te verhuren op grond van de Leegstandswet. Indien verhuurder voldoet aan bepaalde voorwaarden kan hij bij de gemeente een vergunning aanvragen om te mogen verhuren krachtens de Leegstandswet, waarbij de huurbescherming kan worden uitgesloten. Deze regelgeving is in het leven geroepen om woningeigenaren met dubbele woonlasten tegemoet te komen. De regeling biedt echter geen houvast voor vastgoedbeleggers. 

Nieuwe wet biedt oplossing voor verhuurders

Op 1 juli 2016 is de “Wet doorstroming huurmarkt 2015” in werking getreden. Deze wet bevat een uitbreiding van de mogelijkheden voor verhuurder om kortlopende huurovereenkomsten sluiten. Indien verhuurder voldoet aan de wettelijke criteria, eindigt de huurovereenkomst zonder dat verhuurder de huurovereenkomst hoeft op te zeggen. Verhuurder is in dat geval dus ook niet gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden.

De nieuwe regeling maakt onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Een huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte aangegaan voor een periode korter dan twee jaar kan door een verhuurder worden beëindigd zonder opzegging. 

Verhuurders: let op de termijn voor informatieplicht

Zij moeten huurders tijdig schriftelijk informeren over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Deze brief dient verhuurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voor de overeengekomen einddatum te versturen. Laat verhuurder deze termijn verlopen of vergeet verhuurder de huurder schriftelijk te informeren, dan loopt de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd en heeft huurder volledige huurbescherming.

Laten we dit illustreren met een praktijkvoorbeeld.

Verhuurder sluit met huurder een huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd, ingaande op 1 januari 1017 en eindigende op 31 december 2018. Om ervoor te zorgen dat de huurovereenkomst ook daadwerkelijk op 31 december 2018 eindigt dient verhuurder huurder in de periode 1 oktober – 1 december 2018 schriftelijk te informeren over de einddatum van 31 december 2018. Doet verhuurder dat, dan eindigt de huurovereenkomst zonder dat verhuurder deze dient op te zeggen (dus geen opzeggingsgronden).

Doet verhuurder dat niet, of niet tijdig, dat loopt de huurovereenkomst na 31 december 2018 voor onbepaalde tijd door. Wil verhuurder in de toekomst de huurovereenkomst beëindigen dan moet hij alsnog voldoen aan de wettelijke opzeggingsgronden.

Hoe zit het met onzelfstandige woonruimte?

Bij onzelfstandige woonruimte geldt een soortgelijke regeling. Verschil is dat de termijn voor de wettelijke regeling van kortlopende verhuur van twee jaar bij zelfstandige woonruimte is opgerekt naar vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte.

Indien na afloop van de termijn van twee jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (onzelfstandige woonruimte) een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten met dezelfde huurder, wordt deze huurovereenkomst aangemerkt als verlening van de eerder gesloten huurovereenkomst. Deze huurovereenkomst geldt dan ook voor onbepaalde tijd. Deze regeling is opgenomen om te voorkomen dat verhuurders telkens kortlopende huurovereenkomsten sluiten met dezelfde huurders.

Keerzijde van kortlopende verhuur

Bevat de nieuwe regeling alleen maar voordelen voor verhuurders?

Nee, er is ook een belangrijke keerzijde. De nieuwe wettelijke regeling bepaalt dat huurders een voor bepaalde tijd (korter dan twee jaar bij zelfstandige woningen en korter dan vijf jaar bijonzelfstandige woningen) aangegane huurovereenkomst kunnen opzeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. De huurder hoeft het tijdelijke contract dus niet helemaal uit te dienen. Hierin verschilt de nieuwe regeling dus van de oude situatie waarbij tussentijdse opzegging van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd in principe niet mogelijk was.

Ons advies

• Let goed op de termijnen. De tijdelijke huurovereenkomst mag in geval van zelfstandige woonruimte niet langer duren dan twee jaar en in geval van onzelfstandige woonruimte niet langer duren dan 5 jaar.
• Let als verhuurder ook goed op de termijn van de informatieplicht. De huurder dient in niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voor het verstrijken van de overeengekomen termijn schriftelijk te worden geïnformeerd over de beëindiging van de kortlopende verhuur. Stellicher advocaten kan u helpen deze termijnen te bewaken.
• Denk als verhuurder na over de lange termijn. Wilt u na twee jaar soepel en eenvoudig afscheid kunnen nemen van een huurder of is het juist de bedoeling om huurder voor een langere periode te binden? In het eerste geval is de nieuwe wettelijke mogelijkheid aan te bevelen, waarbij u het risico aanvaardt dat huurder het tijdelijke contract niet geheel uit dient. In het laatste geval dient er een reguliere huurovereenkomst te worden gesloten, maar bent u in geval van beëindiging wel gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden.