Planschade

Van planschade is sprake als een persoon in de vorm van inkomensschade of vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt door een wijziging van het planologische regime. Er moet dus sprake zijn van een planologische verslechtering. Dit kan een veroorzaakt worden door de wijziging van het bestemmingsplan voor het eigen perceel of voor een perceel in de directe omgeving.

Een voorbeeld van het eerste is minder bebouwingsmogelijkheden in een nieuw plan, zodat een schuur niet meer gebouwd mag worden in tegenstelling tot wat het oude bestemmingsplan mogelijk maakte. Een voorbeeld van de tweede optie is dat het vrije uitzicht verdwijnt, doordat juist gebouwd mag worden op het perceel aan de overkant van de woning. Deze schade kan geclaimd worden bij een gemeente. Burgemeester en wethouders beoordelen vervolgens of sprake is van planschade en zo ja, hoeveel. In de meeste gevallen worden een deskundig bureau ingeschakeld dat B&W hierover adviseert.

Normaal maatschappelijk risico

Van een volledige vergoeding van planschade is geen sprake (meer), het gaat enkel nog om een tegemoetkoming in planschade. De wetgever heeft gemeend dat een ieder rekening kan en moet houden met ontwikkelingen in de directe omgeving. Dat wordt het ‘normale maatschappelijke risico’ genoemd.

Indien een planschadeverzoek wordt ingediend, wordt door de gemeente beoordeeld of de gestelde schade tot het normale maatschappelijke risico behoort. Daarbij wordt gekeken naar alle omstandigheden van het geval. Als sprake is van een ontwikkeling waar de verzoeker van planschade rekening mee had kunnen houden of had kunnen verwachten, zal de schade voor zijn rekening blijven. Althans voor een deel. Dat geldt zelfs als nog niet bekend was of en zo ja waar en wanneer de ontwikkeling zou worden gerealiseerd.

Percentage

Welk deel van de schade blijft dan voor rekening van de benadeelde? In de wet staat dat in ieder geval 2% van de schade voor rekening van de benadeelde blijft. In de rechtspraak is met enige regelmaat een hoger percentage vastgesteld. Per geval moet afzonderlijk worden beoordeeld en gemotiveerd of er omstandigheden zijn op grond waarvan de gemeente een hoger percentage mag toepassen vanwege het normaal maatschappelijk risico én of de ontwikkeling in de lijn der verwachting ligt. Een hoger percentage van 5% is dan toegelaten volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de hoogste bestuursrechter op het gebied van planschade).

Planologische ontwikkeling bekend

Naast het normaal maatschappelijk risico spelen nog andere (schade beperkende) omstandigheden een rol, zoals de voorzienbaarheid. Indien het namelijk voor de benadeelde bekend was of had kunnen zijn dat een planologische ontwikkeling zou gaan plaatsvinden, is daarmee in beginsel de grondslag voor planschade weggenomen.

In het kader van de voorzienbaarheid wordt gekeken naar het investeringsmoment, zoals het moment waarop de benadeelde zijn woning heeft gekocht. Was toen al bekend dat aan de overzijde van de woning gebouwd zou gaan worden? Concrete beleidsvoornemens van de gemeente over ontwikkelingsmogelijkheden zijn hiervoor voldoende. Als deze bekend waren, had de benadeelde – handelend als redelijk denkend en handelend koper – de toekomstige waardevermindering in de koopprijs moeten meenemen. Dat is de achterliggende gedachte.

Ons advies

Het is van belang voor aankoop van een woning of ander gebouw, goed te controleren wat de huidige planologische mogelijkheden nu zijn en wat de ontwikkelingsvoornemens zijn voor de toekomst. Ook is het van belang om bestemmingsplanwijzigingen voor het eigen perceel of omliggende percelen goed in de gaten te houden. Als deze wijzigingen schade tot gevolg hebben, kan een verzoek om planschade bij de gemeente ingediend worden. Dat verzoek moet gemotiveerd worden en een onderbouwing van de hoogte van de schade bevatten. 

Het is vervolgens aan de gemeente om te beoordelen wat de hoogte van de planschade is en welk deel voor rekening van de benadeelde moet komen. Karin Huisman (niet meer werkzaam bij Stellicher) is de auteur van dit artikel.

Karin Huisman is oorspronkelijk auteur van dit artikel. Karin is niet meer werkzaam bij Stellicher.