De categorie bebouwd onroerend goed omvat woonruimte, winkelruimte en “overige bedrijfsruimte”. Voor deze subcategorieën gelden specifieke wettelijke regels die de mate van huurbescherming nader invullen, met name waar het de beëindiging van de overeenkomst en de huurprijs betreft. Wij zullen u hierna duidelijk maken wanneer sprake is van de (ver)huur van kantoorruimte en de (ver)huur van winkelruimte in de zin van de wet.

Artikel 7:290 BW

Bedrijfsruimte in de zin van dit artikel wordt “in de volksmond” aangeduid als winkelruimte. Volgens de letter van de wet gaat het dan echter om (ver)huur van een gebouwde onroerende zaak (of deel daarvan) die bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, restaurant- of café- of hotelbedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, MITS in de ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal is voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of diensten. Daarnaast is er de bijzondere categorie van het kampeerbedrijf dat wel onroerend maar niet gebouwd hoeft te zijn.

Het is goed om te weten dat het hier om zogenaamd dwingend recht gaat. Dat wil zeggen dat de wetgever de huurder heeft willen beschermen en dat niet ten nadele van huurder kan worden afgeweken van de bedoeling van de wetgever. Kortom; het is niet mogelijk aan de gevolgen van de bedoeling van de wetgever de ontkomen door aan het gehuurde een andere kwalificatie c.q. bestemming te geven dan welke voortvloeit uit het feitelijk door partijen in de overeenkomst vastgelegde beoogde gebruik.

De rechtspraktijk laat zien dat juist de hierboven genoemde en onderstreepte criteria in geval van discussie tussen partijen door de rechter zeer feitelijk en toegespitst op de concrete situatie worden getoetst. Zoals aangegeven heeft de beantwoording van de kwalificatievraag grote gevolgen voor de rechtsverhouding tussen partijen als het gaat om de mogelijkheden van huurbeëindiging en wijziging van de huurprijs.

Artikel 7:230a BW

Vrij vertaald heeft de wetgever met dit artikel beoogd alle gebouwde onroerende zaken anders dan woonruimte of bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW als “restcategorie bedrijfsruimte” te bestempelen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan kantoorruimte, praktijkruimte voor beroepsbeoefenaren zoals fysiotherapeuten, tandartsen etc., productie- en opslagruimten. Juist omdat in artikel 7:290 BW bepaalde toetsingscriteria genoemd zijn en ook verhuur van woonruimte doorgaans helder kan worden vastgesteld, heeft de wetgever het hanteren van toetsingscriteria in artikel 7:230a BW achterwege gelaten.

Dus…

Juist vanwege de heldere en dwingende bedoeling van de wetgever en de gevolgen die dat heeft voor de huurrechtpraktijk is het van groot belang om bij het aangaan van de huurovereenkomst te overzien welk huurregime op uw huurverhouding van toepassing is.