Bouwen bij de buren: privaatrecht en omgevingsvergunningen

​Toch werkt het juridisch anders. Een bouwplan kan in strijd zijn met privaatrechtelijke regels en toch kan daarvoor een omgevingsvergunning worden verleend. Alleen in bijzondere gevallen staat het privaatrecht aan vergunningverlening in de weg. Dat onderscheid is belangrijk, zowel voor ontwikkelaars als omwonenden.

De gemeente is geen civiele rechter

Dat een bouwplan mogelijk in strijd is met de privaatrechtelijke rechten van de buurman, betekent niet automatisch dat de gemeente de vergunning moet weigeren. Sterker nog: in veel gevallen mag de gemeente daar helemaal geen oordeel over geven.

Dat klinkt misschien vreemd, maar het is een logisch gevolg van de manier waarop ons recht is ingericht.

Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning toets de gemeente het bouwplan aan de publiekrechtelijke regels die voor de betreffende vergunning gelden. Zo beoordeelt de gemeente of een bouwplan voldoet aan het omgevingsplan en aan bouwtechnische voorschriften. Een geschil over eigendom, een erfdienstbaarheid of afspraken tussen buren is in beginsel een privaatrechtelijke kwestie. Daarover oordeelt uiteindelijk de burgerlijke rechter.

Dat betekent dat een gemeente een vergunning niet zonder meer mag weigeren omdat een omwonende stelt dat een bouwplan inbreuk maakt op zijn privaatrechtelijke rechten. Het bestaan van zo’n geschil is niet voldoende.

Wanneer wordt een privaatrechtelijke belemmering wél belangrijk?

Dat verandert pas wanneer de privaatrechtelijke belemmering zo duidelijk is dat daarover eigenlijk geen discussie mogelijk is. Dan is sprake van een ‘evident privaatrechtelijke belemmering’. Dit is een hoge drempel: alleen als zonder nader onderzoek vaststaat dat het bouwplan privaatrechtelijk niet mag worden uitgevoerd, is sprake van een evidente belemmering en moet de gemeente daarmee rekening houden bij het beoordelen van de vergunningaanvraag.

Een klassiek voorbeeld komt uit het burenrecht. Artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek regelt dat binnen twee meter van de erfgrens geen vensters of balkons mogen worden aangebracht die rechtstreeks uitzicht geven op het erf van de buren, tenzij de buur daarvoor toestemming heeft gegeven.

Stel dat een bouwplan voorziet in een raam dat rechtstreeks uitzicht geeft op het perceel van de buren, binnen twee meter van de erfgrens. Als zonder discussie vaststaat dat dit in strijd is met artikel 5:50 BW, kan een evident privaatrechtelijke belemmering aan de orde zijn. Dan zijn aanpassingen aan het bouwplan vereist, zoals het verplaatsen van de ramen of het gebruik van ondoorzichtig glas.

Maar vaak is de situatie minder duidelijk. Waar ligt de erfgrens precies? Is daadwerkelijk sprake van rechtstreeks uitzicht? Als voor het antwoord op zulke vragen nader onderzoek nodig is, zal de gemeente de vergunning meestal niet om die reden mogen weigeren.

Ontwikkelaars, let op: een vergunning betekent niet dat je mag bouwen

Een verleende omgevingsvergunning betekent niet automatisch dat een bouwplan ook privaatrechtelijk mag worden uitgevoerd. Het kan dus gebeuren dat je een vergunning hebt, maar een buur zich vervolgens bij de burgerlijke rechter met succes tegen de uitvoering van het plan verzet. Dat kan leiden tot vertragingen, aanpassing van het ontwerp of een procedure op het moment dat het project al vergevorderd is.

Controleer daarom tijdens de voorbereiding van een project niet alleen de publiekrechtelijke regels, maar ook de privaatrechtelijke situatie. Denk daarbij aan erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, eigendomsgrenzen of regels uit het burenrecht. Besteed daarbij extra aandacht aan ramen, balkons en andere openingen binnen twee meter van de erfgrens. Juist in die gevallen kan een privaatrechtelijke belemmering als evident worden aangemerkt. Een aanpassing in de ontwerpfase is meestal eenvoudiger dan een discussie nadat de vergunning is verleend.

En omwonenden?

Vind je dat een bouwplan jouw privaatrechtelijke rechten aantast, dan betekent dat niet automatisch dat bezwaar tegen de omgevingsvergunning de juiste of enige route is. In de vergunningprocedure kan een privaatrechtelijk bezwaar vooral gewicht hebben als de belemmering evident is. Is dat niet het geval, dan kan de gemeente de vergunning mogelijk toch verlenen. Daarmee ben je jouw privaatrechtelijke rechten echter niet kwijt: je kunt de kwestie eventueel aan de burgerlijke rechter voorleggen.

Het is daarom verstandig om vroegtijdig te beoordelen waar het probleem precies zit. Soms biedt een bezwaarprocedure uitkomst, soms is een civiele procedure uiteindelijk effectiever.

Tot slot

Bij bouwplannen kunnen publiekrecht en privaatrecht naast elkaar een rol spelen. Een vergunning geeft een ontwikkelaar daarom niet automatisch vrij baan. Tegelijkertijd zorgt een privaatrechtelijk bezwaar van een omwonende niet vanzelf voor weigering van de vergunning.

Twijfel je of een vergunde ontwikkeling naast jouw perceel mogelijk jouw rechten raakt? Of wil je als ontwikkelaar vooraf weten welke privaatrechtelijke risico’s een project kent? Wij bekijken graag met je welke mogelijkheden er zijn.