​Dringend eigen gebruik: wil moet aanwezig zijn

Die situatie stond centraal in een arrest van de Hoge Raad van 17 juli 2026. Lidl had een huurovereenkomst beëindigd vanwege dringend eigen gebruik, maar bleek vooral behoefte te hebben aan flexibiliteit voor een mogelijke toekomstige uitbreiding van haar supermarkt. Volgens het gerechtshof was de vereiste wil om het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig. De Hoge Raad laat dat oordeel in stand.

Lidl wilde de huur flexibel houden

Lidl verhuurde bedrijfsruimte in de buurt van een van haar supermarkten. Zij zegde de huurovereenkomst op wegens dringend eigen gebruik. De reden daarvoor was een mogelijke uitbreiding van de supermarkt in de toekomst.

Na de opzegging sprak Lidl met de huurders over voortzetting van de huur. Daarbij bleek dat Lidl de bedrijfsruimte op dat moment niet direct zelf nodig had. Zij wilde juist dat de huurders konden blijven, maar dan op basis van korte huurovereenkomsten van één of twee jaar. Zo zou Lidl flexibel blijven als zij de ruimte in de toekomst alsnog nodig had.

De huurders stemden daar niet mee in. Lidl startte vervolgens een procedure tot beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik. De kantonrechter wees die vordering toe en uiteindelijk vertrokken de huurders. Daarmee was de zaak echter niet afgelopen.

Schadevergoeding na beëindiging van de huur

Artikel 7:299 BW biedt een voormalige huurder onder omstandigheden de mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen. Daarvoor is onder meer relevant of de verhuurder in werkelijkheid de wil had om het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen.

De voormalige huurders van Lidl deden een beroep op deze regeling. Zij stelden dat Lidl die wil helemaal niet had gehad en dat zij daarom schadeplichtig was.

Het gerechtshof gaf de huurders gelijk. Uit de gesprekken met Lidl bleek volgens het hof dat Lidl vooral wilde voorkomen dat zij opnieuw voor langere tijd aan de bestaande huurovereenkomst vastzat. Een vastgoedmanager van Lidl had zelfs aangegeven dat er vooralsnog geen concreet plan was en dat de huurders wat Lidl betreft nog tien of vijftien jaar konden blijven huren, zolang dat maar gebeurde met telkens korte contracten.

Dat paste volgens het hof niet bij de stelling dat Lidl het gehuurde zelf duurzaam in gebruik wilde nemen.

Toekomstplannen zijn niet zonder meer voldoende voor dringend eigen gebruik

Lidl had wel stappen gezet met het oog op een mogelijke uitbreiding. Zo waren ontwerptekeningen gemaakt en was er overleg met de gemeente. Toch overtuigde dat het hof niet.

Daarbij speelde de timing een belangrijke rol. De ontwerptekeningen waren pas gemaakt nadat Lidl de huur al had opgezegd en nadat de huurders niet hadden willen meewerken aan een flexibel huurcontract. Bovendien had Lidl eerder aangegeven dat zij nog geen concreet plan had.

Het hof kwam daarom tot het oordeel dat de werkelijke reden voor de opzegging de gewenste flexibilisering van de huur was. Er bestond geen voldoende concreet plan of voornemen om het gehuurde binnen een aantal jaren daadwerkelijk zelf in gebruik te nemen.

Een belangrijk onderscheid dus: rekening houden met de mogelijkheid dat je een bedrijfsruimte later zelf nodig hebt, is niet hetzelfde als daadwerkelijk de wil hebben om die ruimte persoonlijk duurzaam te gaan gebruiken.

Op welk moment moet die wil bestaan?

In cassatie stelde Lidl onder meer aan de orde op welk moment de vereiste wil moet worden beoordeeld. Volgens Lidl had het hof ten onrechte als uitgangspunt genomen dat die wil al bij de opzegging aanwezig moest zijn.

De Hoge Raad hoefde die vraag in deze zaak niet inhoudelijk te beantwoorden. Het hof had namelijk niet alleen gekeken naar het moment van opzegging. Het had ook vastgesteld dat de vereiste wil nog steeds ontbrak toen de kantonrechter uitspraak deed over de beëindiging van de huurovereenkomst. Daardoor had Lidl volgens de Hoge Raad geen belang bij haar klacht over het juiste beoordelingsmoment.

De Hoge Raad verwiep het cassatieberoep. Daarmee bleef het oordeel dat Lidl schadeplichtig is in stand.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Het arrest maakt duidelijk dat er verschil bestaat tussen strategische flexibiliteit en een daadwerkelijke wil tot eigen gebruik. Als verhuurder kun je goede redenen hebben om een bedrijfsruimte in de toekomst beschikbaar te willen hebben. Dat betekent echter nog niet dat je daarmee voldoet aan het vereiste van de wil om het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen.

Wil je een huurovereenkomst beëindigen vanwege dringend eigen gebruik, dan is het daarom verstandig om kritisch te kijken naar je werkelijke plannen én naar de manier waarop je daarover communiceert. Gesprekken met de huurder, de concreetheid en timing van plannen en andere gedragingen kunnen later een rol spelen bij de beoordeling van die wil. Anders kan een beëindigingsprocedure ook na het vertrek van de huurder nog financiële gevolgen krijgen.

Heb je vragen over de beëindiging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte of over dringend eigen gebruik? Wij denken graag met je mee.