Haken en ogen aan het onverdeeld laten van de woning bij echtscheiding

In een scheiding moeten veel onderwerpen worden geregeld door middel van een convenant of door middel van een uitspraak van de rechter. Vaak is er sprake van een woning die eigendom is van beide partijen.
Als de partijen in gemeenschap van goederen zijn getrouwd, dan valt de woning in die gemeenschap van goederen. Bij de echtscheiding is het uitgangspunt dat de gemeenschap van goederen (en dus ook de woning) wordt verdeeld. Als sprake is van een gemeenschappelijke woning en huwelijkse voorwaarden, een samenlevingscontract of het geval dat partijen niets hebben afgesproken, vormt de gezamenlijke woning een zogenaamde eenvoudige gemeenschap. Die gemeenschap heeft wel wat weg van de gemeenschap van goederen: als de echtgenoten gaan scheiden of de samenlevers uit elkaar gaan, is het uitgangspunt dat er tot verdeling wordt overgegaan.

LEES OOK - Woonrecht na scheiding: wat zijn de gevolgen van verlaten van de echtelijke woning?

In de meeste gevallen leidt de verdeling ertoe dat:

de woning wordt verkocht en de overwaarde of de restschuld tussen partijen wordt verrekend, of
een van beide partijen de woning behoudt en er moet worden afgerekend over de overwaarde of over de restschuld.

Echter, in sommige gevallen kunnen er voor partijen redenen zijn om de woning niet te verdelen en dat juist uit te stellen. Dat gebeurt bijvoorbeeld in de situatie dat er sprake is van een restschuld of als een partij de woning wil overnemen maar ten tijde van de scheiding de financiering niet rond kan krijgen. Partijen hopen dan vaak dat zij, als zij op een later moment verkopen, de restschuld zoveel mogelijk kunnen beperken of dat een partij op een later moment wél de financiering rond krijgt. Ook wordt wel voor deze optie gekozen als partijen voor de kinderen en/of zichzelf rust willen creëren voor een bepaalde periode (en dus een verhuizing liever uitstellen).

Juridisch gezien is het zeker mogelijk om het gemeenschappelijk eigendom van de woning onverdeeld te laten. Daarvoor zijn twee opties:
In een procedure (vaak de echtscheidingsprocedure) verzoekt één van de partijen om de woning onverdeeld te laten. De rechter kan dit toewijzen voor een maximum termijn van 3 jaar;
In onderling overleg kunnen partijen afspreken om de woning onverdeeld te laten voor een periode van maximaal 5 jaar. Na de termijn van 5 jaar kunnen partijen deze afspraak verlengen, wederom voor een termijn van maximaal 5 jaar (dit kan meerdere keren herhaald worden).

Ad 1: De procedure
De rechter kan dus op verzoek van een partij de woning voor maximaal 3 jaar onverdeeld laten. De rechter kan dit besluiten als het belang van de ene partij bij de onverdeeldheid van de woning groter is dan het belang van de partij die de verdeling wil. Dit gaat best ver, zeker nu de wetgever ook aangeeft (in art. 3:178 lid 1 BW) dat je niet gedwongen kan worden om in een onverdeeldheid te blijven. De rechter kan dus met de beslissing om de woning een tijd onverdeeld te laten, deze wetsbepaling tijdelijk aan de kant schuiven.
Vanwege de vergaande gevolgen, moet er sprake zijn van zwaarwegende belangen bij de partij die de woning onverdeeld wil laten. Uit rechtspraak blijkt dat de rechter niet snel een verzoek om het onverdeeld laten van de woning toewijst.

Drie voorbeelden:

Een moeder stelt dat zij met de kinderen meerdere keren moet verhuizen als de woning op korte termijn wordt verkocht. Dit zou zorgen voor extra onrust bij de kinderen volgens haar. De rechter wijst het verzoek af. De rechter geeft onder andere aan dat meerdere verhuizingen rondom een scheiding niet ongewoon zijn. Daarnaast zouden de verhuizingen onvoldoende zwaarwegend zijn om de vader te verplichten in een onverdeeldheid te blijven;
Partijen hebben samen een woning met een grote onderwaarde. Een van de partijen wil de woning onverdeeld laten en pas later verkopen, in de hoop op een kleinere restschuld. Er wordt beroep gedaan op een verwachte toekomstige waardestijging van de woning. De rechter wijst het verzoek af;
Een man heeft na de scheiding geen zicht op een huurwoning, bovendien heeft hij de zorg voor het kind van partijen. Hij voldoet alle lasten van de gezamenlijke woning en hij lost af op gezamenlijke schulden van partijen. Hij doet verzoek tot het onverdeeld laten van de woning. De rechter wijst het verzoek toe, voor een periode van 1,5 jaar (het kind is dan 18 jaar).

Kortom: je moet echt goede argumenten hebben om je verzoek om de woning onverdeeld te laten, te laten slagen. Het argument dat je meerdere verhuizingen wilt voorkomen, zal in ieder geval niet voldoende zijn.

Ad 2: De afspraken tussen partijen
Partijen kunnen in overleg afspraken maken over het (voor maximaal vijf jaar) onverdeeld laten van de woning nadat zij zijn gescheiden. Het is erg belangrijk hierover goede afspraken te maken, deze vast te leggen in een overeenkomst zoals het convenant én je daarover te laten adviseren. Het onverdeeld laten van de woning heeft namelijk nogal wat ‘haken en ogen’ die voor een van beide partijen erg nadelig kunnen zijn. En dan duurt een termijn van 5 jaar erg lang!
Een van de ‘haken en ogen’ betreft de lasten van de woning. Er kan een onderscheid worden gemaakt tussen de gebruikerslasten en de eigenaarslasten:

Gebruikerslasten
Ten aanzien van de gebruikerslasten geldt dat het logisch is dat de gebruiker van de woning deze lasten betaalt. Denk hierbij aan: gas/water/licht, het gebruikersgedeelte van de gemeentelijke belastingen. Ook is het bijvoorbeeld mogelijk (en vaak raadzaam) om ‘klein onderhoud’ aan de woning te scharen onder de gebruikerslasten. Ik raad je aan om in het convenant duidelijk te omschrijven welke lasten voor jullie vallen onder de gebruikerslasten zodat hierover geen discussie kan ontstaan.

Eigenaarslasten
Ten aanzien van de eigenaarslasten geldt dat je het hebt over lasten als de hypotheekrente, de aflossing of spaarpremie, de premie voor de overlijdensrisico verzekering, het eigenaarsgedeelte van de gemeentelijke belastingen, groot onderhoud etc. Omdat je beide eigenaar bent en blijft gedurende de onverdeeldheid, geldt dat je als eigenaar/niet-bewoner in principe nog steeds gehouden bent om jouw aandeel in de eigenaarslasten voor jouw rekening te nemen. Echter, omdat de ander jouw eigendom gebruikt, en daarvoor in feite een gebruiksvergoeding zou moeten betalen, wordt vaak afgesproken dat de eigenaar/bewoner de volledige eigenaarslasten betaalt.

Maar: wat doe je dan met de hypotheekrente en de hypotheekrente aftrek? Er zijn fiscale mogelijkheden om gedurende een periode van twee jaar nog de volledige aftrek te genieten. Daarvoor is het wel van belang dat jullie de aangifte IB op elkaar afstemmen en deze op een zelfde manier invullen. Die afspraak moet worden vastgelegd. Na een periode van twee jaar valt de helft van de aftrek weg voor de eigenaar/niet-bewoner. Dat betekent dat het aandeel van de eigenaar/niet-bewoner in de netto woonlasten flink toeneemt nu de helft van de bruto hypotheek rente een netto last wordt. Het is van groot belang dat jij je dit goed realiseert én dat je jezelf de vraag stelt of dit op termijn financieel ook haalbaar is.

Een ander voorbeeld van de ‘haken en ogen’ is dat de eigenaar/niet-bewoner vermoedelijk gedurende de onverdeeldheid geen andere woning kan kopen. De hypotheek blijft namelijk voor die periode ook onverdeeld en over het algemeen zal een hypotheekverstrekker niet snel voor een tweede woning een hypotheek verstrekken. Dit beperkt de eigenaar/niet-bewoner in het opbouwen van een nieuwe toekomst.

Kortom…
Ja, je kunt zeker ervoor kiezen om de gezamenlijke woning tijdelijk onverdeeld te laten. Echter, dit kan vergaande consequenties hebben en daar moet je vooraf goed over nadenken. Stel jezelf altijd de vraag: Is dit het wel waard?

Ik ben je graag behulpzaam bij het beoordelen van de vraag of het in jouw geval verstandig is om een gezamenlijke woning onverdeeld te laten.

Stel onze specialist een vraag!