Huurbescherming bij (ver)huur van overige bedrijfsruimte (7:230A BW)

Duur van de overeenkomst en beëindiging door opzegging

Bij (ver)huur van overige bedrijfsruimte zijn er geen dwingende wettelijke voorschriften over de looptijd van de huurovereenkomst. Evenmin wordt verhuurder beperkt in zijn mogelijkheden de huurovereenkomst op te zeggen. De verhuur van overige bedrijfsruimte wijkt dus af van de verhuur van winkelruimte. Verhuurder heeft een grote mate van vrijheid.

Partijen zijn vrij om vorm te geven aan hun huurverhouding als het gaat om de duur, eventuele verlenging en/of opties daartoe voor huurder, maar ook het al dan niet verbinden van voorwaarden aan de mogelijkheid tot opzegging. Contractsvrijheid dus. Ook qua opzegtermijn heeft de wetgever geen beperkingen opgelegd. De praktijk leert dat ook bij de (ver)huur van deze categorie bedrijfsruimte doorgaans een opzegtermijn van 12 maanden wordt gehanteerd in de gevallen dat sprake is van een meerjarige huurovereenkomst.

Ontruimingsbescherming

Voor het geval de huurovereenkomst door verhuurder is opgezegd (en de huurder zich met die opzegging niet kan verenigen) biedt de wet wel een huurdersbeschermende regeling welke afwijkt van het huurregime voor winkelruimte. Anders dan bij de verhuur van winkelruimte heeft de wetgever het initiatief hier bij de huurder gelegd.

De wet schrijft voor dat een opzegging door verhuurder gevolgd moet worden door een aanzegging tot ontruiming van het gehuurde. In de praktijk vinden opzegging en aanzegging tegelijk plaats tegen dezelfde datum. Op grond van de wet – dus dwingend – wordt de ontruimingsverplichting van de opgezegde huurder vervolgens vanaf die datum gedurende  twee maanden geschorst (de zogenaamde “ontruimingsbescherming”) en hoeft hij het gehuurde dus niet te ontruimen. Binnen deze twee maanden kan de huurder zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek die schorsing van de ontruimingsverplichting te verlengen tot 1 jaar.

Huurder hoeft het gehuurde niet te ontruimen zolang de kantonrechter niet op het verzoek tot verlenging van de schorsing van de ontruimingsverplichting heeft beslist. Feitelijk bewerkstelligt huurder dus een voortgezet gebruik van het gehuurde door het indienen van zo’n verzoek. De praktijk leert dat zo’n verzoek om die reden vaak ook vlak voor het einde van die 2-maandenperiode wordt ingediend. Een verhuurder doet er dus verstandig aan nog geen nieuwe (onvoorwaardelijke) verhuurverplichtingen met betrekking tot het gehuurde aan te gaan zolang de feitelijke ontruimingsdatum nog niet is vastgesteld.

De kantonrechter beslist op het verzoekschrift op basis van een afweging van de betrokken belangen bij de beoogde lege oplevering van het gehuurde. Wegen de belangen van verhuurder bij een spoedige lege oplevering zwaarder, dan omgekeerd de belangen van huurder bij voortzetting van het gebruik? Daarbij speelt ook een rol wat huurder heeft ondernomen om te voorzien in een nieuwe locatie, de mogelijkheden voor zo’n verplaatsing, maar uiteraard ook de betaalmoraal van de huurder gedurende de huurovereenkomst. De kantonrechter kan dus maximaal verlengen tot 12 maanden, maar ook korter. Wordt de 12 maanden maximaal toegekend, dan biedt de wet de mogelijkheid tegen het verstrijken van die periode een nieuw verzoek tot schorsing van de ontruimingsverplichting met opnieuw 1 jaar in te dienen. Ook daarvoor gelden strikte termijnen. Zo’n verzoek kan vervolgens nog eenmaal worden herhaald, uiteraard alleen in de gevallen dat de kantonrechter de belangen van huurder telkens het zwaarst vindt wegen en qua termijn maximaal honoreert.

Nu de huurovereenkomst officieel al geëindigd is maar de verplichting tot ontruiming is geschorst, geldt dat de overeengekomen huurprijs partijen niet meer bindt. Hoewel in de praktijk de voorheen geldende huurprijs ook gedurende de periode dat de ontruimingsbescherming voortduurt, biedt de wet de meest gerede partij de mogelijkheid om de kantonrechter te verzoeken voor de duur van de ontruimingsbescherming een nieuwe gebruikersvergoeding vast te stellen. De kantonrechter zal zich daarbij baseren op actuele huurwaarde c.q. marktontwikkeling.

LEES OOK - Huurbescherming bij (ver)huur van winkelruimte (7:290 BW) 

Wijziging huurprijs

Anders dan bij winkelruimte het geval is kent dit wettelijke regime geen regeling voor tussentijdse herziening van de huurprijs. Partijen kunnen dit zelf contractueel regelen. Ontbreekt een regeling, dan is tussentijdse herziening van de huurprijs niet mogelijk.

Van belang is dat indien partijen een tussentijdse herziening van de huurprijs mogelijk willen maken, duidelijk vastleggen op welk moment(en) en op welke wijze de nieuwe huurprijs zal worden vastgesteld. Waar bij de (ver)huur van winkelruimte wettelijk is voorgeschreven dat een vergelijking wordt gemaakt met de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de voorgaande 5 jaren (“referentiehuur”), wordt bij de (ver)huur van overige bedrijfsruimte doorgaans aansluiting gezocht bij de actuele economische huurwaarde van het gehuurde (“markthuur”).

Partijen kunnen natuurlijk afspreken in eerste instantie te proberen in gezamenlijk overleg een nieuwe huurprijs vast te stellen. Doorgaans wordt echter vastgelegd dat bij gebreke van zo’n gezamenlijke oplossing één of meer door partijen in te schakelen deskundigen de nieuw geldende huurprijs per afgesproken datum bij wijze van bindend advies vast stellen. Het is van belang die procedure en daarvoor geldende termijnen duidelijk vast te leggen.

Samenvattend…

Partijen genieten een grote mate van vrijheid bij de vastlegging van hun huurverhouding. Het loont beslist de moeite daar weloverwogen maatwerk van te maken. Let goed op de termijnen en initiatief bij een door verhuurder opgezegde huurovereenkomst.

Stel onze specialist een vraag!