Huurbescherming bij (ver)huur van winkelruimte (7:290 BW)

Deze huurbescherming ziet enerzijds op de duur van de overeenkomst en dus de (on)mogelijkheden die te beëindigen, anderzijds op de wijziging van de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst.

Duur van de overeenkomst en beëindiging door opzegging 

Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor een aanvankelijke periode van 5 jaar, gevolgd door een periode van nogmaals 5 jaar. Verhuurder kan de overeenkomst enkel opzeggen tegen het einde van de eerste periode van 5 jaar op grond van “dringend eigen gebruik” en “slecht huurderschap”. Tegen het einde van de tweede periode kan verhuurder bovendien opzeggen op grond van “de algemene belangenafweging”, het “verwezenlijken van een geldend bestemmingsplan” en het “niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst”. Voor huurder gelden overigens geen opzeggingsgronden waar hij aan heeft te voldoen. Enkele de wens om te beëindigen is voor een geldige opzegging door huurder voldoende. Uiteraard zijn beide partijen wel gebonden aan voltooiing van de afgesproken duur en is een tussentijdse opzegging dus uitgesloten, tenzij daar andere afspraken over zijn gemaakt. Een dergelijke “breakoptie” kan uitsluitend rechtsgeldig worden overeengekomen ten behoeve van huurder.

Overigens is het zo dat de huurder die van verhuurder een opzegging heeft ontvangen waar hij zich niet mee kan verenigen het gehuurde pas hoeft te ontruimen als de kantonrechter heeft bepaald dat inderdaad sprake is van een geldende huuropzegging en dus verplichting tot ontruiming. Deze uitspraak moet bovendien onherroepelijk zijn. In het uiterste geval moet dus zelfs de uitkomst van een hoger beroep worden afgewacht. Het initiatief ligt dus in dit geval bij de verhuurder.

De wetgever heeft bepaald dat voor een geldige opzegging een termijn in acht moet worden genomen van 12 maanden. Een kortere opzeggingstermijn wordt door de rechter alleen gehonoreerd in het geval die ten behoeve van huurder is afgesproken.

LEES OOK - Huurbescherming bij (ver)huur van overige bedrijfsruimte (7:230a BW) 

Proefperiode

Juist vanwege het dwingende karakter van dit huurregime is in de praktijk behoefte gebleken aan de mogelijkheid om te beginnen met een kortere aanvangsperiode dan 5 jaar met alle gevolgen van dien. Denk aan de startende winkelier of horecaondernemer die wil ervaren dat zijn onderneming tenminste levensvatbaar is voordat hij aan een lange termijn vast zit, terwijl hij misschien niet aan zijn verplichtingen kan voldoen. Dit is in het belang van beide partijen.

Dit heeft de wetgever onderkend door de mogelijkheid te bieden dat partijen eerst een huurperiode afspreken voor de duur van maximaal 2 jaar. De dwingendrechtelijke voorschriften en vooral beperkingen voor verhuurder waar het gaat om huurbeëindiging blijven in voorkomend geval buiten toepassing. Het is wel van belang duidelijk vast te leggen onder welke condities de huurverhouding eventueel wordt voortgezet volgens de bedoeling van partijen. De wetgever heeft bepaald dat een voortzetting van het feitelijk gebruik nadat de afgesproken termijn van maximaal 2 jaar is verstreken, automatisch leidt tot toepassing van het dwingende huurregime en dus de “volle bescherming” voor huurder. Het hanteren van de juiste formuleringen is hier dus van het grootste belang.

Wijziging huurprijs

Bij de verhuur van winkelruimte heeft de wetgever het mogelijk willen maken dat de overeengekomen huurprijs bij voortzetting van de huurverhouding periodiek kan worden herzien. Uitgangspunt is daarbij dat dit telkens mogelijk is nadat de afgesproken huurprijs 5 jaar van kracht is geweest. Van belang daarbij is dat de wetgever heeft voorgeschreven dat daarbij niet de zogenaamde “economische huurwaarde” op dat moment betekenis toekomt, maar dat gekeken moet worden naar “de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” en dat gedurende de periode van 5 jaar voorafgaand aan het moment van de beoogde herziening. In de “volksmond” ook wel referentiehuur genoemd. Voor de goede orde, dat kan dus zowel een huurverlaging als een huurverhoging tot gevolg hebben.

Bedoeling van de wetgever is dat partijen eerst serieus proberen in onderling overleg tot een herziende huurprijs te komen. Voor het andere geval biedt de wetgever de mogelijkheid dat de kantonrechter op vordering van één van partijen de huurprijs herziet. Voorwaarde daarvoor is wel dat over die huurprijs een deskundigenadvies beschikbaar is dat voor de kantonrechter als leidraad heeft te gelden. Kunnen partijen het niet gezamenlijk eens worden over de aanwijzing van één of meer deskundigen, dan biedt ook de wetgever voor die aanwijzing wettelijk de mogelijkheid. Zie voor deze procedure en daarbij in acht te nemen termijnen één van onze volgende bijdragen.

Kortom…

Heeft u als verhuurder of huurder vragen vooruitlopend op een mogelijke huurbeëindiging of huurprijswijziging en de huurbescherming die daarbij geldt? Neem dan contact op met de huurrechtspecialisten van Stellicher advocaten. Wij denken graag met u mee!

Stel onze specialist een vraag!