Huurovereenkomst of bruikleen?

MR. S. J. VAN SUSANTE

Advocaat Civiel Vastgoed
Actueel Gepubliceerd op 27 oktober, 2017

Huurovereenkomst of bruikleen?

Bij vastgoedeigenaren en -beheerders bestaat wel eens de behoefte om een pand tijdelijk aan een ander in gebruik te geven, zonder dat de gebruiker aanspraak kan maken op huur(prijs)bescherming. Denk aan antikraak-contracten. In die gevallen is het belangrijk kritisch te kijken naar de tegenprestatie die van de gebruiker wordt gevraagd. Deze tegenprestatie is namelijk van doorslaggevend belang voor de vraag of sprake is van een huurovereenkomst of een overeenkomst van bruikleen. Hoe zit dat?

Eerst zal ik kort toelichten wat huur is juridisch gezien en wat bruikleen is.

Huur 
Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. De tegenprestatie van de huurder dient voldoende vastomlijnd en voldoende bepaalbaar te zijn. Meestal zal de tegenprestatie van huurder zijn uitgedrukt in een bepaalde geldsom, maar volgens vaste rechtspraak kan het ook iedere andere vorm van tegenprestatie zijn. Bijvoorbeeld een tegenprestatie in natura. Deze tegenprestatie moet dan wel voldoende bepaalbaar zijn.

Bruikleen 
Wanneer geen sprake is van een voldoende bepaalbare tegenprestatie, kan het gebruik niet worden aangemerkt als huur. In die gevallen is mogelijk sprake van bruikleen. Bruikleen is de overeenkomst waarbij de uitlener aan de gebruiker om niet (zonder tegenprestatie) een zaak in gebruik geeft, onder de voorwaarde dat de gebruiker de zaak terug geeft na daarvan gebruik te hebben gemaakt of na verloop van bepaalde tijd.
Kortom, zowel bij huur als bij bruikleen wordt een zaak of gedeelte daarvan in gebruik gegeven. Bij huur is voor dit gebruik een tegenprestatie verschuldigd. Bij bruikleen niet. Dit onderscheid is dun en kan in de praktijk leiden tot grote problemen.

LEES OOK - Huurbescherming bij (ver)huur van winkelruimte (7:290 BW) 

Rechtspositie van vastgoedeigenaar 
Waarom is het zo belangrijk om goed onderscheid te maken tussen een huurovereenkomst en een overeenkomst van bruikleen?
Dit onderscheid is van belang voor de rechtspositie van de huurder c.q. de gebruiker. Indien sprake is van een huurovereenkomst kan de huurder mogelijk aanspraak maken op huur(prijs)bescherming. Het is algemeen bekend dat een huurder van woon- en winkelruimte in Nederland een vergaande mate van huur(prijs)bescherming geniet. Een gebruiker (bij de overeenkomst van bruikleen) geniet geen bijzondere vorm van bescherming.

U vraagt zich wellicht af in welke gevallen een vastgoedeigenaar om niet zijn pand in gebruik zou willen geven aan een ander. Een vastgoedeigenaar wil toch rendement behalen? Doorgaans is dit het geval, echter er zijn ook omstandigheden waarbij het de vastgoedeigenaar niet zozeer te doen is om het behalen van rendement, maar meer om het voorkomen van leegstand en verloedering. Denk daarbij aan de zogenoemde antikraak contracten.

Antikraak 
Bij antikraak contracten wordt een onroerende zaak tijdelijk aan een ander in gebruik gegeven, meestal in afwachting van renovatiewerkzaamheden, verkoop of een bestemmingswijziging. Het is in dit soort gevallen de bedoeling dat de gebruiker de onroerende zaak op eerste vordering van de eigenaar verlaat, zonder dat aanspraak kan worden gemaakt op huur(prijs)bescherming.
Om het gebruik buiten de invloed van het Nederlandse huurrecht te houden, is het noodzakelijk dat u voor het gebruik geen voldoende vastomlijnde tegenprestatie bedingt. Immers, wanneer u wel een tegenprestatie bedingt, is juridisch gezien sprake van huur en kan de gebruiker mogelijk aanspraak maken op huur(prijs)bescherming. Denk daarbij aan regels over het wijzigen van de huurprijs en het beëindigen van de huurovereenkomst.

De meeste antikraak contracten bevatten wel betalingsverplichtingen voor de gebruiker. Hoe zit dat precies?

Huurovereenkomst of bruikleen?

LEES OOK - Huurbescherming bij (ver)huur van overige bedrijfsruimte (7:230a BW) 

Omvang tegenprestatie 
Juist bij antikraak contracten is de scheidslijn tussen huur en bruikleen erg dun. De meeste antikraak contracten bevatten namelijk betalingsverplichtingen voor de gebruiker. Deze betalingsverplichtingen hebben doorgaans betrekking op de kosten van verbruik van de nutsvoorzieningen en bepaalde administratieve lasten. Zolang de betalingsverplichtingen van de gebruiker zijn beperkt tot de gebruikskosten van gas, water en elektra alsmede de administratieve lasten (denk aan gemeentelijke heffingen), kan nog worden gesproken van bruikleen. Voor het gebruik van de onroerende zaak zelf wordt dan geen tegenprestatie bedongen.
Wanneer de betalingsverplichting van de gebruiker meer omvat dan enkel de kosten voor het gebruik van de nutsvoorzieningen, betaalt de gebruiker feitelijk ook deels voor het gebruik van de onroerende zaak zelf. Strikt genomen is dan wel degelijk sprake van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie en dus van een huurovereenkomst met bijbehorende huur(prijs)bescherming.

Waar ligt de grens? 
Mij wordt wel eens de vraag gesteld welke tegenprestatie mag worden gevraagd om nog te kunnen spreken van bruikleen. Hierop is geen concreet antwoord te geven. Een rechter zal per geval de bedongen tegenprestatie afzetten tegen de gebruikskosten van nutsvoorzieningen en de gebruikelijke huurprijs van soortgelijke objecten. De Hoge Raad heeft in een fiscale kwestie geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst ook al is de bedongen tegenprestatie veel lager dan de kosten die de eigenaar maakt voor instandhouding en exploitatie van het onroerend goed. Voorzichtigheid is dus geboden bij de vaststelling van de tegenprestatie.

Advies 
Overweegt u om uw vastgoed tijdelijk in gebruik te geven en wilt u daarbij voorkomen dat de gebruiker aanspraak kan maken op huur(prijs)bescherming, neem dan contact met mij op voor advies op maat. Ik kan u adviseren over de juiste rechtsvorm en (on)mogelijkheden om uw vastgoed tijdelijk te verhuren c.q. in gebruik te geven zonder dat sprake is van huur(prijs)bescherming. Voor meer informatie verwijs ik u tevens naar mijn eerdere blogs

Stel onze specialist een vraag!

Neem contact op met MR. S. J. VAN SUSANTE

Schakel JavaScript in je browser in om dit formulier in te vullen.

Lees meer goede ideeën