Huurprijs met terugwerkende kracht indexeren

Onlangs werd dit bevestigd door Hof Amsterdam in haar arrest d.d. 14 maart 2017.

De feiten 
In de genoemde uitspraak gold dat huurder al vanaf 2002(!) een ongewijzigde en niet geïndexeerde huurprijs betaalde. Die huur werd maandelijks door verhuurder gefactureerd, en door huurder voldaan. De (overigens nieuwe/opvolgende) eigenaar/verhuurder gaf in 2013 aan dat de huurprijs alsnog – en met terugwerkende kracht tot 2002 – zou worden geïndexeerd. Volgens verhuurder betekende dit dat de actuele huurprijs aanzienlijk hoger was, én een aanzienlijke navordering over de voorgaande jaren voldaan diende te worden.

Het veel gebruikte ROZ-model bepaalt dat:

• de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd (conform door CBS gepubliceerde indexcijfers);
• zo’n indexering nooit tot een huurprijsverlaging kan leiden;
• dat de indexering verschuldigd wordt ook indien verhuurder daar geen aparte mededeling van doet.

Ontvangen betalingen mogen door verhuurder op grond van dit ROZ-model op een bepaalde openstaande vordering in mindering worden gebracht.
Huurprijs met terugwerkende kracht indexeren

Het oordeel van de Kantonrechter 
Verhuurder vorderde met terugwerkende kracht voldoening van de onbetaald gebleven indexeringen en boekte ontvangen betalingen af op de langst openstaande huurschuld inclusief geclaimde indexeringen. De huurder beriep zich op rechtsverwerking (artikel 6:89 BW); verlies van aanspraak van verhuurder) doordat verhuurder altijd facturen had verstuurd (eigen handelen) en huurder er daardoor op mocht vertrouwen dat hij daarmee aan zijn huurbetalingsplicht had voldaan. Daarnaast werd een beroep op verjaring gedaan, voor zover verhuurder recht had op indexering met terugwerkende kracht.

De Kantonrechter honoreerde het beroep op rechtsverwerking door huurder. Met de maandelijks verzonden facturen had verhuurder aanspraak gemaakt op betaling van het betreffende bedrag, en mocht huurder daar omgekeerd redelijkerwijs uit afleiden dat afstand was gedaan van het recht op indexering. Verhuurder ging in hoger beroep.

LEES OOK - Huurbescherming bij (ver)huur van overige bedrijfsruimte (7:230a BW) 

Het oordeel van het Hof 
Het Hof oordeelde dat voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking vereist is dat verhuurder zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met het vervolgens aanspraak maken op indexering achteraf. Het langdurig factureren van een onaangepaste huurprijs wees er – volgens het Hof – enkel op dat verhuurder die indexering over het hoofd had gezien. Het Hof stelde dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd en dat een huurder dus een eigen verantwoordelijkheid heeft om in de gaten te houden wat de hoogte is van de verschuldigde huurprijs. Kortom; de aanspraak op indexering op grond van de overeenkomst was niet vervallen.

Waar verhuurder bepleitte dat de ontvangen betalingen aan de langst openstaande vordering moest worden toegerekend, vond hij het Hof niet aan zijn zijde. Uit de bankafschriften bleek dat huurder bij zijn betalingen steeds had omschreven waar de achtereenvolgende betalingen betrekking op hadden. De betreffende betaling – die steeds conform de factuur geschiedde – gold als voldoening van die huurtermijn, dus zonder enige indexering.

De huurachterstand van huurder bestond dus uit deels (enkele) onbetaalde huurtermijnen, en overigens uit 100% (cumulatieve) indexeringsbedragen over een periode 2002 – 2013. Omdat de verhuurder pas voor het eerst op 26 november 2013 aanspraak had gemaakt op betaling van achterstallige indexering richting huurder, geldt dat de vorderingen die zijn ontstaan voor 26 november 2008, zijn verjaard.

LEES OOK - Huurbescherming bij (ver)huur van winkelruimte (7:290 BW) 

Uitzondering: stuitingshandeling 
Dit laatste zou overigens anders zijn geweest als er in de tussenliggende periode door verhuurder een zgn. “stuitingshandeling” zou zijn verricht, wat betekent dat verhuurder vóór het verstrijken van een verjaringstermijn huurder schriftelijk en ondubbelzinnig meedeelt dat hij zijn aanspraken wenst te behouden (artikel 3:317 BW). Het instellen van een (tijdige) vordering geldt uiteraard ook als een stuitingshandeling.

Kortom… 
Jaarlijks indexeren is uiteraard het beste voor verhuurder! Maar wordt dat vergeten, dan is er geen man over boord. Indexering met terugwerkende kracht vorderen tot vijf jaar terug blijft mogelijk, ook al zijn langere tijd verkeerde (niet geïndexeerde facturen) verstuurd. Is langer niet geïndexeerd dan moet een stuitingshandeling zijn verricht wil ook die “oudere vordering” (ouder dan vijf jaar) nog inbaar en niet verjaard zijn. Wél blijft de langjarige (cumulatieve) indexering dan in stand!

Stel onze specialist een vraag!

MR. S. J. VAN SUSANTE

Advocaat Civiel Vastgoed