Herstructurering van een recreatieonderneming: Uw gids naar succes

MR. S. J. VAN SUSANTE

Advocaat Civiel Vastgoed
Actueel Gepubliceerd op 29 september, 2016

Herstructurering van een recreatieonderneming: Uw gids naar succes

De herstructurering van een recreatieonderneming is een complexe operatie. Hoe zorg je als recreatieonderneming dat de noodzakelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk kunnen worden uitgevoerd? Wat zijn de succesfactoren en valkuilen? Lees hier het complete overzicht om van herstructurering een succes te maken.

Om de herstructurering van uw recreatieonderneming tot een goed einde te brengen, is het noodzakelijk een aantal doelgerichte stappen te zetten. Cruciaal voor het slagen van het project is een “concreet en uitvoerbaar herstructureringsplan”. Daarmee kunt u succesvol de huur opzeggen van recreanten, en uw eigen kampeermiddelen neerzetten.
Lastig daarbij is dat de wet niet voorschrijft wanneer sprake is van herstructurering en wanneer niet. Hoe komt het dan dat in de recreatiebranche het begrip ‘herstructurering’ zo vaak onderwerp is van discussie?

Wat de Recron-voorwaarden zeggen over herstructurering 
Het antwoord op deze vraag is gelegen in de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen (1 maart 2016). Die zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en de ANWB en beogen de rechten en plichten van de recreant en de recreatieondernemer duidelijk vast te leggen.
De Recron-voorwaarden zijn opgesteld in aanvulling op de wet, nu de huurder van een staanplaats door de Nederlandse wet niet beschermd wordt. Een staanplaats wordt juridisch gezien als onbebouwd onroerend goed. Een huurder van onbebouwd onroerend goed geniet geen bijzondere vorm van huurbescherming.

LEES OOK - Welke rechten en plichten heeft de recreant bij opzegging van de huurovereenkomst? 

Is de huurovereenkomst voor een bepaalde termijn aangegaan, dan eindigt deze van rechtswege na het verstrijken van de overeengekomen termijn. Is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan, dan kunnen huurder en verhuurder deze opzeggen tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Verhuurder is daarbij niet gebonden aan opzeggingsgronden. De wet kent geen vergoedingsregeling.

De Recron-voorwaarden beogen een balans te bieden tussen enerzijds de belangen van de recreant en anderzijds de belangen van de recreatieondernemer. De voorwaarden bevatten, in aanvulling op de wet, afspraken over bijvoorbeeld de looptijd van de huurovereenkomst en de mogelijkheden de huurovereenkomst te beëindigen. De bij de Recron aangesloten recreatieondernemers zijn verplicht om de Recron-voorwaarden te hanteren en na te leven.

Opzegging huur bij herstructurering 
In artikel 11 van de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen, zijn de gronden genoemd op grond waarvan de recreatieondernemer de huurovereenkomst kan opzeggen. In lid 1 sub h staat het volgende:

“De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk beëindigen indien: de ondernemer een herstructureringsplan voor (een deel van) het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor de plaats van recreant, waarop een verplaatsbaar of niet meer verplaatsbaar kampeermiddel is geplaatst, nodig is. Om tot opzegging te kunnen overgaan, moet de ondernemer een concreet en uitvoerbaar plan hebben, in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is.” 

Het voorgaande roept de vraag op wanneer sprake is van “herstructurering”. De Recron-voorwaarden geven hierover geen nadere uitleg. In de ‘Vaknota Herstructurering’ geeft de Recron de volgende toelichting:

Onder herstructurering wordt verstaan het anders inrichten of gebruiken van (een gedeelte) van een terrein. Dit kan dus ook slechts 1 plaats betreffen!Kortom, er is sprake van herstructurering als het terrein waarop de recreatieonderneming is gevestigd anders wordt ingericht en/of anders wordt gebruikt.

Herstructurering van een recreatieonderneming: uw gids naar succes

Wat is ander gebruik en inrichting? 
Bij andere inrichting van het terrein kunt u denken aan het verwijderen van staanplaatsen voor stacaravans voor de realisatie van algemene voorzieningen. Een deel van het terrein wordt dan anders ingericht. De recreatieondernemer kan de huurovereenkomsten van de staanplaatsen die moeten wijken, opzeggen op grond van herstructurering.
Bij ander gebruik van het terrein kan men denken aan een nieuwe exploitatieopzet. Bijvoorbeeld de omzetting van verhuur van jaarplaatsen aan vaste gasten naar de verhuur van stacaravans in eigen beheer. De inrichting van het terrein wordt als zodanig niet gewijzigd, maar de wijze van exploitatie verandert wel. Ook in dat geval is sprake van herstructurering – het karakter van het bedrijf verandert.

De vraag of sprake is van herstructurering is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Een eenduidig antwoord kunnen we niet geven. De Geschillencommissie Recreatie en/of de kantonrechter zal per geval moeten beoordelen of de wijziging van inrichting of gebruik van het terrein voldoende is om te kunnen spreken van “herstructurering”. In de ‘Vaknota Herstructurering’ geeft de Recron de volgende voorbeelden:

  • Omzetting van jaarplaatsen naar toeristische plaatsen;
  • Omzetting van jaarplaatsen in bungalowterrein;
  • Omzetting naar bungalows (eigen beheer / uitponding);
  • Herindeling terrein om plaatsen groter te maken, parkeervoorzieningen uit te breiden, of ten behoeve van centrumvoorzieningen, wegenaanleg, groenvoorzieningen enz.

Daarbij kan het gaan om wijzigingen voor het gehele terrein, maar ook om kleinschalige wijzigingen voor een gedeelte van het terrein. Kortom, voor een succesvolle huuropzegging is van essentieel belang dat er een herstructureringsplan ligt dat aan bepaalde voorwaarden voldoet.

Waaraan moet een herstructureringsplan voldoen? 
In de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen (1 maart 2016) is niet uitgewerkt waaraan een plan moet voldoen om te kunnen worden aangemerkt als herstructureringsplan. Uit de tekst van artikel 11 lid 1, aanhef en onder h, blijkt dat het plan betrekking moet hebben op een deel van het terrein waarvoor de plaats van de recreant moet wijken. De voorgenomen herstructurering moet dus in relatie staan tot de door de recreant gehuurde plaats. Ziet de voorgenomen herstructurering op een ander deel van het terrein en wordt de wijze van exploitatie niet gewijzigd, dan kan de recreatieondernemer de huurovereenkomst niet opzeggen op grond van herstructurering.

Uit het voorgaande volgt dat u in het herstructureringsplan in ieder geval moet opnemen welk deel van het terrein anders zal worden gebruikt en/of ingericht. Tevens zult u in het herstructureringsplan moeten opnemen welke plaatsen daarvoor moeten worden opgeheven. De recreatieondernemer moet de huidige situatie dus vergelijken met de beoogde nieuwe situatie. Van alle plaatsen die “in de weg staan” aan de realisatie van de beoogde nieuwe situatie moeten de huurovereenkomsten worden opgezegd.
Is het enkel beschrijven van de plaats die moet verdwijnen voldoende om de huurovereenkomst te kunnen opzeggen op grond van herstructurering? Het antwoord op deze vraag is “nee”. In de huidige Recron-voorwaarden is het volgende vastgelegd:

“Om tot opzegging te kunnen overgaan, moet de ondernemer een concreet en uitvoerbaar plan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is.” 

Uit bovenstaand citaat blijkt dat het herstructureringsplan van de recreatieondernemer concreet en uitvoerbaar moet zijn. Het moet om meer gaan dan slechts een “idee of plan” in het hoofd van de recreatieondernemer. Het plan moet zodanig concreet zijn dat daaruit kan worden afgeleid welke plaatsen moeten verdwijnen en hoe het terrein in de toekomst zal worden ingericht of gebruikt.

DOWNLOAD HIER GRATIS ONZE COMPLETE HERSTRUCTURERINGSGIDS 

Uitvoerbaarheid en het bestemmingsplan 
De eis van uitvoerbaarheid houdt verband met de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Bij een ingrijpende herinrichting van het terrein of wijziging van gebruik is het mogelijk dat het bestemmingsplan moet worden aangepast. Of dat u ontheffingen en/of vergunningen moeten aanvragen. Uit de tekst van de Recron-voorwaarden volgt dat het herstructureringsplan als uitvoerbaar geldt indien de benodigde wijziging, vergunning of ontheffing is verleend dan wel op redelijke termijn te verwachten is.

De recreatieondernemer dient, voordat hij tot opzegging van de huurovereenkomsten over gaat, te onderzoeken of de beoogde herstructurering past binnen het bestemmingsplan. Zo ja, dan is het herstructureringsplan uitvoerbaar en kunnen de huurovereenkomsten worden opgezegd. Zo nee, dan dient de ondernemer– in overleg met de gemeente – wijziging van het bestemmingsplan dan wel een ontheffing of vergunning aan te vragen.

De huurovereenkomst kan alvast worden opgezegd lopende het traject bij de gemeente, mits de benodigde wijziging van het bestemmingsplan, ontheffing of vergunning “op redelijke termijn te verwachten is”. De vraag wanneer dit het geval is, is niet direct te beantwoorden, want dit is mede afhankelijk van de mogelijkheden binnen het bestaande bestemmingsplan, de opstelling van de gemeente en de opstelling van eventuele omwonenden/belanghebbenden.

Kortom, het opstellen van een voldoende concreet en uitvoerbaar herstructureringsplan is niet eenvoudig. Het herstructureringsplan is echter wel de basis voor de opzegging van de huurovereenkomst. Blijkt het herstructureringsplan achteraf onvoldoende concreet of niet uitvoerbaar, dan heeft de huuropzegging geen effect. Wij adviseren daarom altijd eerst de haalbaarheid van herstructurering te onderzoeken.

Is mijn herstructureringsplan haalbaar? 
In de praktijk komt het voor dat recreatieondernemers wijzigingen doorvoeren in de exploitatie van hun onderneming en investeringen doen zonder vooraf na te denken over de doelgroep waar men zich op richt. Worden de beoogde wijzigingen en investeringen wel door de recreanten onderschreven? Zorgen de investeringen daadwerkelijk voor meer boekingen? Zijn de beoogde wijzigingen onderscheidend genoeg om de concurrentie voor te blijven?

Op al deze vragen dient u een antwoord te krijgen voordat u van start gaat. Zo krijgt u inzicht in de wensen van uw doelgroep, het effect van voorgenomen wijzigingen en investeringen en uw concurrentiepositie.
Vanzelfsprekend speelt de financierbaarheid van het plan een belangrijke rol in het onderzoek. Het is dan ook verstandig samen met een accountant een investeringsraming en meerjarenbegroting op te stellen.

Daarin dienen niet alleen de kosten van de investeringen te worden opgenomen, maar ook de plan- en uitvoeringskosten. Denk daarbij aan advieskosten, leges voor vergunningen, vergoedingen bij opzegging van de huurovereenkomsten en tijdelijke leegstand.
Het haalbaarheidsonderzoek, de investeringsraming en meerjarenbegroting kunt u samenvoegen tot een ondernemersplan. Daarmee kan de recreatieondernemer op zoek naar financiers. Banken zijn vanouds zeer terughoudend bij de financiering van recreatieondernemingen. Een goed en onderbouwd ondernemersplan vergroot de kans op het verkrijgen van de benodigde financiële middelen.

Met financiering is de recreatieondernemer er echter nog niet. Indien voor de uitvoering van de wijzigingen en investeringen bestaande plaatsen moeten verdwijnen, dienen de huurovereenkomsten met de betreffende recreanten te worden opgezegd op grond van herstructurering. Daarvoor is zoals gezegd een concreet en uitvoerbaar herstructureringsplan noodzakelijk.
Uitvoerbaar is een plan indien de benodigde wijziging van het bestemmingsplan, vergunning of ontheffing is verleend dan wel op redelijke termijn te verwachten is. Recreatieondernemingen liggen doorgaans in een mooie natuurlijke omgeving. Daar spelen regels op het gebied van flora en fauna en de landschappelijke inpasbaarheid een belangrijke rol. De recreatieondernemer doet er dan ook goed aan om bij de planvorming landschapsarchitecten en deskundigen op het gebied van ruimtelijke ordening te betrekken. Dat vergroot de kans op het verkrijgen van de benodigde wijziging van het bestemmingsplan, vergunning of ontheffing.

Wanneer vast staat dat het herstructureringsplan financieel en juridisch haalbaar is, kunnen de huurovereenkomsten worden opgezegd van de plaatsen die nodig zijn voor de beoogde wijziging en investering. De huuropzegging is aan strikte regels gebonden. Worden de regels niet nageleefd, dan heeft de huuropzegging geen rechtsgevolg en kan de herstructurering niet door gaan.

LEES OOK - Hoe moet ik de huurovereenkomst van recreanten opzeggen? 

Tot slot is goede en heldere communicatie gedurende het gehele traject van planvorming en uitvoering van groot belang. Open en transparante communicatie zorgt voor duidelijkheid en creëert draagvlak.

Wij realiseren ons dat het voor u als recreatieondernemer onmogelijk is om op alle hiervoor omschreven deelterreinen voldoende kennis in huis te hebben. Dat is ook niet nodig. Stellicher advocaten werkt nauw samen met adviseurs in de recreatiebranche die ruime ervaring hebben op voornoemde deelterreinen. Samen met ons netwerk kunnen wij u van A tot Z begeleiden bij uw herstructureringsplannen.

Stel onze specialist een vraag!

Neem contact op met MR. S. J. VAN SUSANTE

Schakel JavaScript in je browser in om dit formulier in te vullen.

Lees meer goede ideeën