Welke rechten en plichten heeft de recreant bij opzegging van de huurovereenkomst?

MR. S. J. VAN SUSANTE

Advocaat Civiel Vastgoed
Actueel Gepubliceerd op 24 januari, 2017

Welke rechten en plichten heeft de recreant bij opzegging van de huurovereenkomst?

De Nederlandse wet beschermt de huurder van een staanplaats niet. Een staanplaats wordt juridisch gekwalificeerd als onbebouwd onroerend goed, en de huurder van onbebouwd onroerend goed geniet geen bijzondere vorm van huurbescherming. Zo kent de wet geen voorgeschreven opzeggingsgronden of vergoedingsregeling bij de beëindiging van huur van onbebouwd onroerend goed. Teneinde tegemoet te komen aan de belangen van de recreant, zijn in aanvulling op de wet, de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen (1 maart 2016) opgesteld.

In artikel 12 van de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen (1 maart 2016) is de procedure bij herstructurering nader uitgewerkt. Dit artikel is echter niet in alle gevallen van herstructurering van toepassing. In lid 1 is namelijk uitgewerkt dat artikel 12 alleen van toepassing is in geval van een verplaatsbaar of niet meer verplaatsbaar kampeermiddel. Bij een niet meer verplaatsbaar kampeermiddel moet u denken aan stacaravans die aanvankelijk verplaatsbaar waren, maar inmiddels zodanig zijn uitgebouwd of verouderd dat zij feitelijk niet langer verplaatsbaar zijn.

Niet verplaatsbare kampeermiddelen 
De begrippen verplaatsbaar en niet meer verplaatsbaar worden niet nader uitgewerkt in de Recron-voorwaarden. Uit de tekst van artikel 1 lid 1 sub e van de Recron-voorwaarden volgt echter wel dat er nog een derde categorie kampeermiddelen bestaat, te weten de niet verplaatsbare kampeermiddelen. Bij niet verplaatsbare kampeermiddelen moet u denken aan de steen voor steen, plank voor plank opgebouwde zomerhuisjes.

Waarom is het onderscheid tussen verplaatsbare, niet meer verplaatsbare en niet verplaatsbare kampeermiddelen nu zo belangrijk? In de toelichting (het voorblad) op de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen (1 maart 2016) staat het volgende:

“In deze voorwaarden is de opzegging wegens herstructurering van de niet verplaatsbare kampeermiddelen niet geregeld. In die gevallen is het aan de contractanten om zelf een oplossing te vinden, bij gebreke waarvan elk der partijen zich kan wenden tot de Geschillencommissie of de burgerlijk rechter.” 

Deze tekst lijkt te suggereren dat bij niet verplaatsbare kampeermiddelen de huurovereenkomst niet kan worden opgezegd op grond van herstructurering. Maar de onderhandelingspartijen hebben deze bedoeling nooit gehad, zo meldt de Recron in een toelichting op de regels (“Vaknota Herstructurering”). Men heeft slechts beoogd de compensatieregeling (artikel 12 Recron-voorwaarden) buiten toepassing te laten, zodat de Geschillencommissie Recreatie dan wel de burgerlijke rechter per geval een redelijke vergoeding zou kunnen vaststellen.

Omdat de ‘Vaknota Herstructurering’ slechts een intern document is en onvoldoende zekerheid biedt, is het wenselijk de Recron-voorwaarden op dit punt te verduidelijken. Vooralsnog zijn recreatieondernemers echter gebonden aan de huidige Recron-voorwaarden. Hierover zijn nog geen uitspraken van de Geschillencommissie Recreatie of de burgerlijke rechter bekend.

Rechten van recreant bij opzegging 
Bij verplaatsbare en niet meer verplaatsbare kampeermiddelen staat zonder meer vast dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd op grond van herstructurering, mits wordt voldaan aan de vereisten. In artikel 12 van de Recron-voorwaarden zijn de rechten van de recreant nader uitgewerkt. In lid 2 is vastgelegd dat de recreatieondernemer er zoveel als mogelijk voor moet zorgen dat de recreant in de periode van de voorbereidende werkzaamheden niet op hinderlijke wijze wordt gestoord in zijn recreatiegenot. Dit betekent niet dat de recreatieondernemer geen voorbereidende werkzaamheden mag uitvoeren. De recreant heeft een zekere overlast te dulden. Omgekeerd moet de recreatieondernemer de overlast waar mogelijk beperken.

LEES OOK - Hoe moet ik de huurovereenkomst van recreanten opzeggen? 

LEES OOK - Herstructurering van een recreatieonderneming: uw gids naar succes 

Recht op vervangende plaats? 
In artikel 12 lid 3 van de Recron-voorwaarden wordt de recreatieondernemer verplicht om de recreant, zo mogelijk, een plaats (minimaal gelijkwaardig) op het terrein aan te bieden, tenzij het kampeermiddel gezien de leeftijd en/of de staat niet meer op het terrein past. Deze bepaling is meerdere keren onderwerp geweest van procedure bij de Geschillencommissie Recreatie en de burgerlijke rechter. Recreanten stellen doorgaans dat de huuropzegging nietig is nu er door de recreatieondernemer geen vervangende plaats zou zijn aangeboden.

Uit de uitspraken blijkt dat de recreant geen ‘absoluut recht’ heeft op een vervangende plaats. De recreatieondernemer kan slecht een vervangende plaats aanbieden indien dat mogelijk is. Doorgaans is dat niet het geval omdat de herstructurering tevens een wijziging van de exploitatieopzet behelst. In de meeste gevallen wordt de verhuur van staanplaatsen gestaakt en vervangen voor wisselende verhuur in eigen beheer. Er zijn na de herstructurering dan ook geen staanplaatsen voor verhuur beschikbaar.
Indien er wel een vervangende plaats op het terrein beschikbaar is, draagt de recreatieondernemer de directe kosten voor de verplaatsing van het kampeermiddel van de recreant. Dit geldt ook voor bergingen die met toestemming van de recreatieondernemer zijn aangebracht. De kosten gemoeid met de verplaatsing van overige zaken, zoals serres, terrassen en bestrating komen voor rekening van de recreant.

Tegemoetkoming in kosten van verwijdering kampeermiddel 
Wanneer er geen vervangende plaats op het terrein beschikbaar is, dient het kampeermiddel van de recreant te worden verwijderd. De recreant moet de plaats ontruimen. Bij een verplaatsbaar kampeermiddel heeft de recreant recht op een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten indien hij de plaats heeft ontruimd. Enkel de verplaatsingskosten vanaf de plaats tot buiten het terrein (de poort) zijn voor rekening van de recreatieondernemer. Bij een niet meer verplaatsbaar kampeermiddel heeft de recreant recht een tegemoetkoming in de verwijderingskosten. De omvang van de tegemoetkoming is geregeld in artikel 12 lid 6 van de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen (1 maart 2016) en wordt jaarlijks geïndexeerd. Indien er nog nota’s van de recreant open staan, mag de ondernemer deze verrekenen met de uit te keren tegemoetkoming.

Recht op restitutie jaargeld 
Bij beëindiging zonder vervangende staanplaats heeft de recreant, indien hij voor het einde van de opzegtermijn de plaats leeg en ontruimd aan de recreatieondernemer oplevert, recht op restitutie van het reeds betaalde jaargeld. Besluit de recreant gedurende de gehele opzegtermijn gebruik te maken van de plaats, dan kan hij daar de laatste zes maanden van de opzegtermijn gratis gebruik van maken. De kosten van nutsvoorzieningen moeten gedurende de laatste zes maanden wel door de recreant worden voldaan.
De recreatieondernemer dient deze kosten mee te nemen in zijn investeringsraming en meerjarenbegroting. De recreatieondernemer doet er dan ook verstandig aan om per recreant die moet vertrekken een kostenbegroting te maken, zodat hij inzicht krijgt in de uitvoeringskosten van de herstructurering. Indien verwijdering of verplaatsing kan worden gecombineerd of geconcentreerd in een bepaalde periode, kan de recreatieondernemer wellicht kortingen bedingen bij leveranciers.

Welke rechten en plichten heeft de recreant bij opzegging van de huurovereenkomst?

Wat als recreant niet instemt met opzegging? 
De praktijk leert dat een deel van de recreanten instemt met beëindiging van de huurovereenkomst en verplaatsing of verwijdering van het kampeermiddel. Wanneer de recreatieondernemer actief meehelpt met het zoeken van alternatieve locaties in de directe omgeving, kan dat de recreant over de streep trekken om in te stemmen, waarmee procedures worden voorkomen. Helaas zullen er ook altijd recreanten zijn die de huuropzegging betwisten. Zij stellen zich op het standpunt dat er geen concreet en uitvoerbaar herstructureringsplan is.

Stel onze specialist een vraag!

Neem contact op met MR. S. J. VAN SUSANTE

Schakel JavaScript in je browser in om dit formulier in te vullen.

Lees meer goede ideeën