Mogen recreatieondernemers de wettelijke bedenktijd bij de verkoop van onroerend goed beperken in de algemene voorwaarden?

MR. A.A.S. DE JONG

Advocaat civiel vastgoed
Actueel Gepubliceerd op 25 februari, 2017

Mogen recreatieondernemers de wettelijke bedenktijd bij de verkoop van onroerend goed beperken in de algemene voorwaarden?

Recreatieondernemers verkopen vele recreatiewoningen en -chalets aan consumenten. Indien het gekochte object een onroerende zaak is, heeft de koper op grond van artikel 7:2 BW lid 2 een bedenktijd van drie dagen. Als ondernemer wilt u uiteraard dat alle overeenkomsten worden nagekomen. De gedachte van consumentenbescherming weegt in vele gevallen echter zwaarder dan het belang van de verkopende recreatieondernemer. Inperken van de wettelijke bedenktijd is niet mogelijk, of toch wel?

Consumentenbescherming 
De wettelijke bedenktijd is een uitvloeisel van de gedachte dat consumenten dienen te worden beschermd tegen overhaaste beslissingen. Het doel van deze regeling is derhalve het beschermen van consumenten tegen een impulsieve aankoop. Om diezelfde reden is ook wettelijk voorgeschreven dat een koopovereenkomst van een onroerende zaak altijd schriftelijk dient te zijn. Een mondelinge overeenkomst waarbij een consument een onroerende zaak koopt kan niet worden afgedwongen. Niet door de koper, maar ook niet door de verkoper.

Dwingend recht 
De eisen van schriftelijkheid en de bedenktijd beogen de consument dus als ‘zwakke partij’ te beschermen. Om die reden kunnen partijen daar contractueel niet zomaar van afwijken. Dit wordt ook wel dwingend recht genoemd. Artikel 7:2 BW bepaalt dit expliciet in het vierde lid: “Van het in de leden 1-3 bepaalde kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken, behoudens bij een standaardregeling als bedoeld in artikel 214 van Boek 6”. De regel dat niet ten nadele van de consument mag worden afgeweken, betekent bijvoorbeeld dat geen kortere termijn dan drie dagen kan worden overeengekomen. Een langere termijn mag wel.

In het hiervoor geciteerde vierde lid van artikel 7:2 BW is wel een uitzondering opgenomen op het dwingend rechtelijke karakter. Deze uitzondering is echter zeer beperkt. Een standaardregeling als bedoeld in artikel 6:214 BW is namelijk een speciale vorm van wetgeving die niet of nauwelijks voorkomt. De uitzondering gaat dus niet over standaardbepalingen in een overeenkomst, zoals algemene voorwaarden.

LEES OOK - Waarom goed communiceren met recreanten over een herstructureringsplan van groot belang is 

Vormvrij 
Als de consument een beroep wil doen op de bedenktijd, moet hij dit tijdig aan de verkoper laten weten. De verklaring waarmee de consument een beroep doet op de bedenktijd, is vormvrij. Dat betekent dat die verklaring mondeling mag worden gegeven, per sms, email, brief, fax of per WhatsApp bericht, zolang de verklaring de verkoper maar bereikt. Uiteraard doet de koper er verstandig aan om een belangrijke rechtshandeling, zoals de ontbindingsverklaring, schriftelijk te doen. Hiermee kan de koper later bewijzen dat hij de ontbindingsverklaring tijdig heeft gedaan en deze de verkoper tijdig heeft bereikt. De termijn van drie dagen is namelijk zeer streng. Bij de bedenktijd geldt ‘te laat is te laat’. Zelfs als de koper slechts een paar minuten te laat is, kan hij geen beroep meer doen op de bedenktijd.

Gelet op het dwingendrechtelijke karakter van artikel 7:2 BW en de beschermingsgedachte die daarachter schuilt, volgt dat het recht van de consument ‘staat als een huis’ en dat daar niet aan kan worden getornd. Tenminste, dat wordt door velen gedacht.

Mogen recreatieondernemers de wettelijke bedenktijd bij de verkoop van onroerend goed beperken in de algemene voorwaarden?

Vormvoorschriften in algemene voorwaarden 
Voor een professionele verkoper die op grote schaal onroerend goed aan consumenten verkoopt, bijvoorbeeld op recreatieparken, is het interessant om te weten dat de wetgever bij het aannemen van deze wettelijke bepaling enige ruimte heeft gelaten om de ontbindingsverklaring van de consument in te perken. Het recht om te ontbinden wordt hier dus niet beperkt, maar aan de verklaring van de consument kunnen nadere eisen worden gesteld.

In de Memorie van Antwoord, dat is een kamerstuk van de Tweede Kamer (MvA, Kamerstukken II 1995/96, 23 095, nr. 5, p. 10), staat namelijk expliciet dat partijen vormvoorschriften overeen kunnen komen ten aanzien van de ontbindingsverklaring.

Het overeenkomen van vormvoorschriften is geen (grote) beperking van de bedenktijd, maar biedt wel de mogelijkheid om overeen te komen dat de ontbindingsverklaring aan een bepaalde vorm moet voldoen, bijvoorbeeld ‘schriftelijk’. Een mondeling beroep op de bedenktijd is dan niet geldig. De wetgever heeft wel opgemerkt dat het niet geoorloofd is om vormvoorschriften overeen te komen waarin de ontbindingsbevoegdheid van de koper “zodanig wordt beperkt dat deze bevoegdheid praktisch niet meer valt uit te oefenen”. Er kunnen dus geen hoge drempels worden opgeworpen.

De wetgever heeft zelfs expliciet aandacht besteed aan de vraag of een professionele verkoper dergelijke vormvoorschriften mag opnemen in zijn algemene voorwaarden. De Tweede Kamer schrijft: “Is het de verkoper die de algemene voorwaarden in de overeenkomst heeft gebruikt, dan dient het betreffende beding te worden getoetst aan met name de artikelen 237 onder m (het beding is geoorloofd, tenzij het een strengere vorm dan een onderhandse akte eist) en 233 onder a (open norm) van Boek 6.”

Eenvoudig gezegd; het is toegestaan om vormvoorschriften voor de ontbindingsverklaring op te nemen in de algemene voorwaarden, zolang het vormvoorschrift niet te streng is. Een vormvoorschrift van een aangetekende brief of bij deurwaardersexploot zou daarom wat mij betreft niet geoorloofd zijn. Een vormvoorschrift waarin staat dat de ontbindingsverklaring schriftelijk dient te zijn, is laagdrempelig en om die reden toegestaan. Schriftelijk is namelijk meer dan alleen ‘per gewone brief’. Dat kan bijvoorbeeld ook per email of zelfs per sms zijn. Door het opnemen van het vormvoorschrift ‘schriftelijk’ in de algemene voorwaarden, kunnen discussies worden voorkomen over de vraag of een beroep op de bedenktijd geldig is of niet.

Houd wel in het achterhoofd dat een beroep op de bedenktijd pas geldig is indien de ontbindingsverklaring de verkoper tijdig heeft bereikt (de ontvangsttheorie van 3:37 lid 3 BW). De koper moet bewijzen dat de verkoper de verklaring heeft ontvangen. Om die reden doen kopers er verstandig aan om de verkoper te laten tekenen voor ontvangst van de verklaring of anders te laten bevestigen dat de verklaring (tijdig) is gedaan. Op die wijze is er sluitend bewijs dat de verkoper de verklaring heeft ontvangen. Bij een of email (zonder ontvangstbevestiging) of per gewone post verzonden brief, kan dat namelijk onzeker zijn.

Conclusie 
De regeling die bepaalt dat (consument) kopers drie dagen bedenktijd hebben bij de koop van een woning, is van dwingend recht. Daarvan kan door verkopers van onroerend goed niet ten nadele van de koper worden afgeweken. De verkoper mag wel een vormvoorschrift verbinden aan de ontbindingsverklaring. De professionele verkoper mag dit vormvoorschrift ook opnemen in haar algemene voorwaarden. Houd hierbij wel steeds de grenzen in acht die de wetgever aan die vormvoorschriften heeft gesteld. Het mag de consument niet praktisch onmogelijk worden gemaakt om een beroep te doen op de wettelijke bedenktijd.

Stel onze specialist een vraag!

Neem contact op met MR. A.A.S. DE JONG

Schakel JavaScript in je browser in om dit formulier in te vullen.

Lees meer goede ideeën