Praktische tips en tricks als er ruzie ontstaat over de waarde van de woning in een erfenis

In de nalatenschappen van de babyboomers (de generatie geboren tijdens en net na de tweede Wereldoorlog) bevindt zich vaak een woning. Omdat de babyboomers opgroeiden in een tijd van een ongekende welvaartsstijging, vertegenwoordigt die woning vaak een substantiële waarde. Bij overlijden is er een mooie erfenis te verdelen onder de erfgenamen. Maar, als er veel geld te verdelen is, kan dat juist ook aanleiding zijn om in een discussie te raken met andere erfgenamen of belanghebbenden. Een bekende uitspraak is “geld, een bron van geweld”. En helaas is dat maar al te waar bij de verdeling van erfenissen.

Omdat de woning in veel gevallen het meest belangrijke bestanddeel van de erfenis is, en ook het meeste zal opbrengen, barst de discussie vaak los over de vraag van welke waarde van de woning moet worden uitgegaan. In twee situaties is dit vooral belangrijk:

Verdeling

Eén van de erfgenamen wil de woning behouden. Deze erfgenaam moet dan in overleg met de andere erfgenamen over voor welk bedrag hij de woning kan overnemen.

Bijvoorbeeld:

Er zijn drie erfgenamen. Erfgenaam A wil de woning overnemen. Erfgenaam A heeft er belang bij dat de waarde van de woning zo laag mogelijk is.

Legitieme portie

Een andere bekende discussie die kan optreden is de situatie dat een kind is onterfd en dus alleen aanspraak kan maken op zijn legitieme portie. In zo’n geval heeft het onterfde kind, de legitimaris, er belang bij dat er van zo’n hoog mogelijke waarde van de woning wordt uitgegaan. De legitimaris krijgt namelijk maximaal 50% van het erfdeel dat hij, als er geen testament was geweest, had gekregen.

Bijvoorbeeld:

Er zijn twee kinderen, het jongste kind is onterfd. Zonder testament had dit jongste kind een erfdeel gehad van 50% van de erfenis. Doordat er sprake is van een onterving, heeft het jongste kind aanspraak op 50% van de helft van de erfenis, oftewel 25%. Hoe hoger de waarde van de woning, hoe meer het jongste kind (ondanks de onterving) krijgt.

LEES OOK – Is het mogelijk om je eigen kinderen 100% te onterven?

Hoe waardeer je de woning?

In de wet is bepaald dat de woning moet worden gewaardeerd op het tijdstip onmiddellijk na het overlijden van de overledene, de erflater genoemd. De wet schrijft geen wijze of methode van waardering voor. Meestal wordt uitgegaan van de ‘waarde van het goed in het economische verkeer”. Soms is daarop een uitzondering mogelijk, namelijk wanneer het in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid om uit te gaan van het tijdstip, onmiddellijk na het overlijden, of om uit te gaan van de waarde in het economisch verkeer.

Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als er veel tijd is verstreken sinds het overlijden van de erflater, waardoor het onredelijk is uit te gaan van de waarde onmiddellijk na het overlijden van de erflater.

Verkoop of taxatie?

De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door taxatie of door verkoop van de woning. Die laatste optie is duidelijk en levert minder discussie op. In zo’n situatie laten erfgenamen of legitimarissen de woningmarkt zijn werk doen en wordt de waarde bepaald door het hoogste bod. Als er getaxeerd moet worden, bijvoorbeeld omdat een van de erfgenamen de woning wil overnemen, dan kan er discussie ontstaan over hoe de taxatie moet plaats vinden. Daarvoor zijn verschillende mogelijkheden, bijvoorbeeld:

1. Alle betrokken partijen kiezen samen een makelaar-taxateur die in opdracht van alle betrokkenen (erfgenamen en legitimarissen) een waarde vaststelt;
2. Alle betrokkenen kiezen een eigen makelaar-taxateur. De gekozen makelaars wijzen vervolgens samen een andere makelaar-taxateur aan die de taxatie verricht. Deze taxatiewaarde is het uitgangspunt;
3. Iedere erfgenaam of legitimaris wijst een eigen makelaar-taxateur aan. De eigen makelaar maakt een taxatie. Er wordt van de verschillende taxaties een gemiddelde genomen. Die gemiddelde waarde geldt als uitgangspunt.

Praktische tips

Welke optie je ook kiest om de waarde te laten bepalen, het is erg belangrijk dat dit op een goede manier gebeurt zodat je zoveel mogelijk hebt aan het taxatierapport. Een aantal praktische tips is:

• Kies een goede makelaar met kennis van de omgeving waar de woning staat en zijn taxatierapport laat valideren. Dat betekent dat wordt gecontroleerd of de makelaar-taxateur én het taxatierapport voldoen aan strenge kwaliteitseisen, bijvoorbeeld het NWWI;
• Denk na over de vraag of je wilt dat de makelaar-taxateur een zogenaamd bindend advies Een bindend advies houdt in dat de makelaar-taxateur vaststelt welke taxatiewaarde tussen de betrokken partijen geldt. De discussie over welke waarde de woning heeft, is daarmee vrijwel van tafel en dat geeft duidelijkheid;
• Je kunt voor de taxatie afspreken dat deze taxatie een beperkte houdbaarheid heeft, bijvoorbeeld 6 maanden, of dat de taxatiewaarde alleen geldt voor de onderhandelingen tussen de betrokken partijen. Oftewel, mocht je er niet uitkomen onderling en je naar de rechter moet stappen, dan kan je alsnog de taxatiewaarde ter discussie stellen en de rechter vragen een makelaar-taxateur aan te wijzen;
• Als je kiest voor optie 3 (ieder kiest een eigen makelaar-taxateur en er wordt een gemiddelde genomen) dan kan het handig zijn overeen te komen dat de taxaties maximaal een bepaald bedrag uiteen mogen liggen. Bijvoorbeeld: er mag maximaal een verschil zijn van € 50.000. Makelaar A taxeert de woning op een waarde van € 250.000, makelaar B taxeert op een waarde van € 280.000. Het verschil is minder dan € 50.000, waardoor het gemiddelde van € 265.000 als taxatiewaarde wordt genomen. Als makelaar B echter op € 310.000 waardeert, is het verschil tussen beide taxaties te groot, en kunnen de beide taxaties niet worden gebruikt. Er zullen opnieuw twee makelaar-taxateurs moeten worden aangewezen die elk nieuwe taxaties moeten uitbrengen;
• De huidige woningmarkt is onrustig. Juist in zo’n markt kan er reden zijn om af te spreken dat wanneer een van de erfgenamen de woning overneemt en de taxatiewaarde onder een bepaald bedrag komt, er een anti-speculatiebeding wordt afgesproken. Bijvoorbeeld: afgesproken wordt dat wanneer de taxatiewaarde onder het bedrag van € 500.000 uitkomt, er een anti-speculatiebeding geldt. Dit beding houdt in (zo spreken de betrokkenen af) dat bij verkoop van de woning binnen een termijn van 5 jaar en boven het bedrag van € 500.000, de te genereren meerwaarde tussen partijen wordt gedeeld.

Mocht jij een discussie hebben over de waarde van de woning in een erfenis, neem dan gerust contact op over de vraag wat in jouw geval een verstandige zet is. Ik sta je graag bij.

Stel onze specialist een vraag!